北京时间6月20日凌晨消息，美银美林大中华区首席经济学家陆挺和Sylvia Sheng近日发布研究报告，对中国城市房屋库存进行了估测。报告指出，从这一估测来看，中国的城市居住不动产行业部门中并不存在重大的过度投资现象；在经外来务工人员调整后，截至2013年底城市地区的人均住房建筑面积为27.7平方米，接近于其他亚洲发达国家2000年的水平。
中国存量住房面积
以下是报告内容摘要：
城市房屋库存估测
在对城市房屋库存作出估测以后，我们并不认为居住不动产行业部门中存在重大的过度投资现象。通过认真的数据处理工作，我们估测到2013年底城市房屋库存将为166亿平方米左右。在经外来务工人员调整后，这相当于城市地区的人均住房建筑面积为27.7平方米，接近于其他亚洲发达国家2000年的水平。
焦点关注：
我们预计，中国的城市房屋库存及其年龄结构是一项令人生畏的任务，原因是这一地区的数据质量不佳。即便是从最好的程度来说，现有的来自于家庭调查和人口普查的数据也令人感到迷惑，而且经常都带有误导性。通过认真的数据处理工作，我们估测到2013年底城市房屋库存将为166亿平方米左右。在经2013年外来务工人员调整后，这相当于城市地区的人均住房建筑面积为27.7平方米，接近于其他人口稠密的亚洲发达国家2000年的水平，如日本（33.9平方米）和韩国（20.2平方米）等。这对我们的观点形成了支撑，即中国的居住不动产行业部门中并不存在重大的过度投资现象。
——数据来源和调整方法：
我们主要依靠《2005年城市房屋统计报告》、2010年人口普查报告、城市和乡村家庭调查报告、以及住房完工数据来对中国住房库存的数量和构成作出估测。
——2005年城市房屋调查报告：
我们认为，最可靠的数据来源是由中国建设部发布的《2005年城市房屋统计报告》。据这份报告中的数据显示，2005年中国城市地区的住房建筑面积为108亿平方米，相当于每户家庭的平均住房建筑面积为83.2平方米，以及相当于人均住房建筑面积为26.1平方米。这份报告以多种不同方法对中国的人口数据进行了核查，其统计数据仅涵盖拥有城市户口的居民，因此并不包含外来务工人员所居住的工厂宿舍和建筑工地的面积。
——2010年人口普查报告：
2010年人口普查报告提供了有关家庭居住情况的详细数据，并对城市和乡村地区的数据进行了分解（其中城市地区的数据被进一步分解为城市和城镇数据）。这份报告对于城市家庭的定义是，在城市地区居住6个月以上的家庭。根据这份报告，城市和城镇家庭的人均居住面积分别为29.2平方米和32.0平方米，意味着2010年总城市住房库存ewing179亿平方米。
但是，2010年人口普查报告对需对数据的定义很不可靠。举例来说，没有城市户口的城市人口总数为3.1亿人；但是，基于城市化数据和户口数据来计算，这个数字则应该是2.1亿人。一种合理的推断是，2010年人口普查报告覆盖了许多原本是乡村、但后来被转为“城市”地区的地区。城市人口的膨胀直接导致总城市房屋库存也变得膨胀，原因是许多原本是农民居住的住房现在也被分类为城市房屋。
——城市和乡村家庭调查报告：
中国国家统计局会对特定数量的城市和详讯家庭进行调查和追踪。尽管其定义容易令人混淆，但我们可以合理假设其城市家庭调查报告主要覆盖的是拥有当地城市户口的家庭。基于这些调查报告，2012年城市和乡村家庭的人均居住面积分别为32.9平方米和37.1平方米。
——数据调整方法：
如果使用中国建设部2005年报告中108亿平方米的数据以及2010年人口普查报告中179亿平方米的数据来进行比较，则在2005年到2010年之间的五年时间里，中国的城市房屋库存增加了71亿平方米。但是，根据中国的房屋完工数据，2005年到2010年之间的新屋完工面积则仅为40亿平方米左右。
在我们看来，出现这种明显差异的主要原因是，2012年人口普查报告覆盖了所有的“城市”人口（需要指出的是，46.5%的城市人口没有城市户口），而中国建设部2005年报告则仅涵盖了拥有城市户口的城市居民。我们决定采用中国建设部2005年报告中的数据，并利用城市房屋完工数据来计算城市房屋库存，并合理假设在2000年建成的房屋中，2000年到2005年之间的拆除率为1%，2005年以后则为1.5%。同时我们还假设，在2000年以后建成的房屋中，拆除率为0%。
——中国的城市房屋库存：
通过这些数据处理步骤，我们估测到2013年底城市房屋库存将为166亿平方米左右，高于2005年的108亿平方米和2000年的86亿平方米。截至2013年底，在2000年以前建成的城市房屋在总城市房屋库存中所占比例为35.5%。我们对于城市地区（我们仅对拥有城市户口的城市人口进行了计算）人均居住面积的计算能与中国国家统计局2005年以后的家庭调查数据达成相对良好的匹配。举例来说，我们计算得出的2011年和2012年的数据分别为31.3平方米和32.7平方米，相比之下中国国家统计局的数据则分别为31.6平方米和32.7平方米。
——人均建筑面积：调整与对比
全球人均居住面积比较
据最新公布的统计数据显示，截至2013年底中国的农民工总数为2.69亿人，其中有1.66亿人居住在家乡以外的地区（我们将这一部分农民工称为外来务工人员）。在外来务工人员中，55.2%居住在宿舍里，22.1%则与其他外来务工人员一起租住。我们认为，这些居住在宿舍里或与其他外来务工人员一起租住的外来务工人员很可能已被中国国家统计局的城市家庭调查报告所覆盖。
基于多份调查报告，我们可以合理估测，在过去十年时间里，外来务工人员的人均居住面积大约相当于拥有城市户口的城市居民的30%左右。在经过这些调整后，2012年城市地区的人均居住面积大约为27.1平方米，高于2008年的25.4平方米。
我们估测，2013年经外来务工人员调整后的城市地区的人均住房建筑面积为27.7平方米，非常接近于其他人口稠密的亚洲发达国家2000年的水平（日本为33.9平方米，韩国仅为20.2平方米）。但是，与欧洲发达国家相比，27.7平方米的数字则相形失色，更不用说与美国（2000年为69.4平方米）相比了。【腾讯财经】